NEWSLETTER: ÁREA SOCIETÁRIA – NOVIDADES NA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS

Recentemente, foi publicada a Lei nº 13.465, de 11.07.2017, que, além de dispor sobre a

regularização fundiária rural e urbana, trouxe mudanças à Lei nº 9.514/97, a qual regula,

dentre outros assuntos, a alienação fiduciária de imóveis.

A alienação fiduciária de imóveis tem sido bastante utilizada no mercado, pois tem se

mostrado uma garantia mais segura e ágil do que a hipoteca.

As alterações trazidas pela nova lei parecem ter o intuito de tornar a alienação fiduciária

ainda mais efetiva.

Uma das novidades da Lei n° 13.465/17 é, por exemplo, a previsão de que o valor mínimo do

imóvel para fins de venda em leilão é aquele utilizado como base de cálculo do Imposto de

Transmissão de Bens Inter Vivos (ITBI), caso o valor previsto no contrato seja inferior a este.

Se o valor do contrato for superior, prevalece o maior. Tal parâmetro serve como um

incentivo para que não ocorra a alienação do imóvel por preço vil no primeiro leilão.

Outra alteração na lei assegura ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o

imóvel, no período após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio

do credor fiduciário até a data do segundo leilão, por preço correspondente ao valor da

dívida, somado aos encargos e despesas previstos na lei. Assim, o devedor fiduciante passa a

ter mais uma chance de recuperar o bem dado em garantia, o que pode estimular eventual

interessado a fazer proposta já no primeiro leilão.

Para trazer mais celeridade ao processo de execução de garantia e em linha com o novo

Código de Processo Civil, a Lei nº 13.465/17 prevê que, caso o oficial de registro de imóveis

tente intimar o devedor fiduciante por 2 vezes sem sucesso, qualquer pessoa da família,

vizinho ou até mesmo o porteiro poderá ser intimado no lugar do devedor fiduciante.

Por fim, foi incluída disposição aplicável às operações de financiamento imobiliário, inclusive

às operações do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, que estabelece que, uma vez averbada

a consolidação da propriedade fiduciária, qualquer controvérsia acerca das estipulações

contratuais ou dos requisitos procedimentais de cobrança e leilão será resolvida em ação de

perdas e danos, trazendo mais segurança à excussão da garantia.

Vale notar que a nova lei perdeu a oportunidade de enfrentar a questão polêmica relativa à

aplicação do §5º do art. 27 da Lei 9.514/97 a todos os contratos com garantia fiduciária de

bens imóveis, sejam realizados no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário ou não.

Tal parágrafo prevê que, se nenhum dos dois leilões for bem sucedido, a dívida se extingue

pela adjudicação do bem ao credor fiduciário. Por prever que o credor deverá dar quitação ao

devedor mesmo sem ter recebido valor suficiente para saldar a dívida, esse parágrafo vem

sendo alvo de críticas e gerado divergências na doutrina e na jurisprudência quanto à sua

aplicação indistinta a todas as operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de

imóvel.

Para informações adicionais, favor entrar em contato com: Carolina S. Sussekind – carolina@rsalaw.com.br ou Bianca Telles Menchise – bianca@rsalaw.com.br


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